Informator nieruchomości
Aktualności i konkursy
Lokum-pomorza społecznie
Porady dla kupującego
Poradnik dla kupującego
Kim jest pośrednik ?
“Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami”. Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741, art. 179 ust. 2)
Kodeks powinności pośrednika definiuje, iż zobowiązany on jest do:
- kierować się zasadami etyki zawodowej, które wynikają z ogólnie pojętych norm moralnych i etycznych.
- posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, zabezpieczenie interesów osób na rzecz których pracuje pośrednik
- stosować standardy zawodowe
- stosować przepisy prawa.
- kierować się zasadą ochrony interesów na rzecz których wykonuje czynności pośrednictwa
Z pośrednikiem powinna być zawarta „Umowa pośrednictwa w kupnie lub sprzedaży nieruchomości”
W dokumencie tym zawarte są strony umowy, oraz obowiązki pośrednika, także zakres działania pośrednika, typ umowy (zwykła lub na wyłączność), tryb rozwiązania.
Z pośrednikiem można także podpisać umowę na wyłączność, warto podpisać z pośrednikiem umowę na wyłączność gdyż,
- jedno biuro zapewnia szeroki dostęp do oferty całemu rynkowi nieruchomości,
- dobra cena oferty, pełne monitorowanie procesu sprzedaży,
- elastyczne dostosowanie strategii sprzedaży do sytuacji rynkowej.
Przy podejmowaniu decyzji o kupnie nieruchomości, warto zasięgnąć wiedzy pośrednika w obrocie nieruchomości, gdyż to on po zweryfikowaniu dokumentacji, oraz przeanalizowaniu stanu prawnego i fizycznego nieruchomości, doradzi nam czy można kupić, bądź warto.
Pośrednik posiada niezbędną wiedzę o rynku nieruchomości, gdyż bada i gromadzi informacje dotyczące realnych warunków rynkowych.
Umowa na wyłączność oznacza ona, że nie wolno ci korzystać z usług innego agenta. Brzmi ona tak: “Zamawiający zobowiązuje się nie dokonywać w czasie trwania niniejszej umowy żadnych zleceń w zakresie objętym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególności - innemu biuru pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Możemy także podpisać z pośrednikiem tzw. Zwykłą umowę pośredniczą
Charakteryzuje się ona tym, iż można je podpisać z więcej jak jednym biurem nieruchomości. Często zatrudnionych jest kilkanaście biur i potencjalny klient nabiera wątpliwości co do atrakcyjności oferty. Często także oferty charakteryzuje dostępny czas sprzedaży.
Gdy dokonujemy zakup „na własną rękę” bez wiedzy i pomocy pośrednika, narażeni jesteśmy na niebezpieczeństwo!
Umowy – dokumenty
Umowa przedwstępna - zabezpiecza kupującego przed nieoczekiwanymi zmianami decyzji sprzedającego. Umowa może być zawarta cywilnoprawnie i notarialnie.
Umowa przedwstępna zawiera przeważnie informacje o :
- uzgodnionej cenie,
- zobowiązaniu obu stron,
- termin zawarcia umowy ostatecznej,
- dane o mieszkaniu,
- dane stron transakcji,
- wysokość zadatku, bądź zaliczek
(zazwyczaj jest to 10% ustalonej ceny)
Umowa ostateczna - musi być zawarta w formie notarialnej, umowa ta przenosi wartość na kupującego, tym niemniej, gdy kupujący korzysta z kredytu, stosuje się zwykle zapis, że zapłata tej części ceny, która będzie kredytowana, następuje w kilka dni roboczych po podpisaniu aktu kupna-sprzedaży. Banki bowiem zawsze żądają aktu umowy przed uruchomieniem kredytu. Zbywca może się zabezpieczyć przed nie otrzymaniem zapłaty w ten sposób, że zobowiąże kupującego w akcie notarialnym do poddania się egzekucji wprost z aktu notarialnego na podstawie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Da to sprzedającemu - w przypadku nie otrzymania pieniędzy od kupca - możliwość udania się bezpośrednio do komornika z żądaniem egzekucji należności za mieszkanie.
Stan i lokalizacja nieruchomości
Stan nieruchomości - Często ze zgłoszonej do biura nieruchomości oferty niewiele wynika. Właściciel domu, może posiadać inną estetykę. Także wygląd lokalu może się sporo różnić. Pośrednik ma obowiązek zweryfikować stan prawny, poinformować zleceniodawcę o wszystkich okolicznościach faktycznych i prawnych które mają wpływ na decyzję o zakupie, bądź sprzedaży, oraz chronić interesy strony.
Dobrym pomysłem, jest zrobienie szkicu, oczekiwanego przez nas lokalu, co pomoże pośrednikowi w wyobrażeniu naszych potrzeb.
Lokalizacja - ważne jest także by podać pośrednikowi informacje o tym, gdzie szukamy mieszkania, czy jest to duże miasto, czy mała spokojna wieś. Inną informacją będzie również określenie usytuowania budynku w wybranej okolicy, może to być odległość do kościoła, szkoły, przedszkola, sklepu, czy poczty. Zadbajmy również o to by nasze okno nie wybiegało na podwórko sąsiada, np. wtedy gdy chcemy by było z widokiem na morze.
Kupno nieruchomości od małżonków
Co zrobić gdy chcemy kupić dom, a jeden z małżonków niechce przyjść do notariusza?
Jeśli małżonkowie są właścicielami nieruchomości. Powinnie oni obydwoje złożyć podpisy pod aktem notarialym. Współmałżonek może sprzedać tylko swoją część mieszkania. Jego wola nie wystarczy, aby doszło do sprzedaży całego mieszkania stanowiącego współwłasność obojga małżonków.
Jeżeli właśniciel nieruchomości nie wstawi się na podpisanie aktu sprzedaży, może go zastąpić pełnomocnik, posiadający wystawione przez niego pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego do zawarcia tej transakcji. Udzielenie pełnomocnictwa w formie pisemnej lub ustnej nie będzie ważne.
Podstawa prawna:
Art. 99 § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Art. 195. Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Wszelkie prawa autorskie zastrzeżone
Copyright © 2011, by Lokum - Pomorza.pl