Informator nieruchomości
Aktualności i konkursy
Lokum-pomorza społecznie
Słownik pojęć
Hipoteka – ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkamiowej, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Hipoteka umowna - Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu hipoteki złożone w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności). Jeżeli ustanowienie hipoteki następuje na rzecz banku (tzw. hipoteka bankowa), to wymogi prawne zostały na skutek lobbingu bankowego złagodzone – wystarcza oświadczenie złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności.Rygor formy nie dotyczy oświadczenia składanego przez drugą stronę (wierzyciela hipotecznego).
Hipoteka łączna - Hipoteka, która obciąża kilka nieruchomości w ten sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia się z dowolnej nieruchomości spośród obciążonych, wedle własnego wyboru. Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ustanawiania zabezpieczenia pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej ilości osób. Dzięki szerokiemu uprzywilejowaniu interesów wierzyciela, ten rodzaj hipoteki umożliwia uzyskanie zabezpieczenia rzeczowego o wartości wielokrotnie przenoszącej wartość zabezpieczonej nieruchomości. Hipoteka łączna może być jednocześnie hipoteką kaucyjną bądź przymusową – po spełnieniu wymagań przewidzianych dla tych odmian hipoteki. Należy jednak zaznaczyć, że hipoteka łączna przymusowa może zostać ustanowiona wyłącznie na nieruchomościach, których właściciele są współdłużnikami solidarnymi albo jeśli są one już obciążone inną hipoteką łączną. Hipoteka łączna może powstać również na skutek podziału wcześniej obciążonej nieruchomości. Obciąża wówczas wszystkie nowo powstałe nieruchomości.
Hipoteka kaucyjna - Hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej, zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości. Dla takich hipotek oznacza się sumę pieniężną, do wysokości której wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości.
Hipoteka odwrocona - transakcja lub umowa zawierana pomiędzy osobą fizyczną, a (najczęściej) instytucją finansową umożliwiająca uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału. Z tego rozwiązania skorzystać mogą przede wszystkim osoby w podeszłym wieku w celu uzyskania źródła dodatkowego, obok emerytury, dochodu. Suma jaką da się wynegocjować (poza wartością nieruchomości) zależy od płci i wieku właściciela, a także czasem od stanu jego zdrowia. Im krótszy spodziewany czas dożycia tym lepsze warunki można uzyskać. Pod uwagę brane są też szacunki co do kosztu kredytu w przyszłości i spodziewanej przyszłej wartości nieruchomości.
Hipoteka dożywotnia - bank pod hipotekę udziela dożywotniego kredytu. Odsetki są bądź z góry dyskontowane, bądź sukcesywnie naliczane powiększają zadłużenie. Kapitał może być zainwestowany np. w obligacje, fundusz powierniczy itp. i przynosić właścicielowi stały dochód, a jednocześnie być ewentualnym dodatkowym zabezpieczeniem kredytu. Po śmierci właściciela nieruchomość jest sprzedawana, a uzyskana kwota reguluje zobowiązanie. Jeśli po spłacie kredytu pozostaną wolne środki przekazywane są spadkobiercom.
Nieruchomość gruntowa (grunt) - to część powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności (art. 46 KC, zob. też art. 4 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Grunt jest rodzajem nieruchomości i zarazem rzeczą w rozumieniu kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 48 KC, budynki, części budynków i inne urządzenia trwale związane z gruntem oraz zasiane lub zasadzone na nim rośliny są częściami składowymi gruntu, chyba że stosuje się do nich przepisy o nieruchomościach budynkowych lub odrębnej własności lokali.
Kodeks cywilny wyróżnia:
- grunty rolne, tj. grunty wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej (w tym sadowniczej i ogrodniczej) oraz zwierzęcej (w tym rybnej).
- grunty nierolnicze, tj. grunty, które nie są gruntami rolnymi
Przyjmuje się, że za nieruchomość gruntową można uznać tylko taką część powierzchni ziemi, która stanowi wyodrębnioną całość (por. uchwała SN z 28.03.1988 r., sygn. akt III CZP 15/88). Prawnego wyodrębnienia nieruchomości gruntowej dokonuje się przez wytyczenie jej granic i założenie dla niej księgi wieczystej. Jeśli granice nieruchomości gruntowej są sporne, ich przebieg ustala się dokonując rozgraniczenia.
Działka budowlana – teren wytyczony pod budowę lub powstały po wyburzeniu budynków. Przeznaczony na zabudowę różnego rodzaju - od domów jednorodzinnych, po osiedla mieszkaniowe, obiekty handlowe lub użyteczności publicznej. Działkę budowlaną nabywa - w zależności od przeznaczenia działki - osoba prywatna, deweloper (zwykle nabywa kompleks działek, pod zabudowę jedno- i wielorodzinną), firma prywatna, instytucja publiczna lub gmina.
Decyzja o warunkach zabudowy - (DWZ, potocznie nazywana wuzetką) to decyzja ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych. Decyzja została wprowadzona z dniem 1 stycznia 2004 roku, zastępując ówczesną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inaczej niż swoja poprzedniczka, decyzja w obecnej formie jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Decyzja jest instrumentem planowania przestrzennego. Jej celem jest ustalenie czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może zatem regulować wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki.
Inaczej niż przy pozwoleniu na budowę, do ustalenia warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie przez wnioskującego praw do nieruchomości. Decyzja sama w sobie nie rodzi prawa do terenu, ani nie narusza prawa własności. Każdy może zatem wystąpić o ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu.
Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). W praktyce decyzję wydaje w jego imieniu odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Najczęściej jest to (zależnie od organizacji gminy) wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego, a w Warszawie jest to dzielnicowa delegatura biura Naczelnego Architekta Miasta.
Warunki do wydania decyzji o warunkach zabudowy:
1. Co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana.
2. Teren ma dostęp do drogi publicznej.
3. Istnieje lub jest projektowane uzbrojenie terenu wystarczające dla planowanej inwestycji.
4. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne.
5. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Pierwotnie w zamierzeniu ustawodawcy decyzja o warunkach zabudowy miała być instrumentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach gdzie nie ma planu. Przyjętym standardem w krajach o wysokiej kulturze planistycznej jest bowiem, że jeżeli nie obowiązuje plan, to nic na danym obszarze nie może zostać zbudowane.
W związku z niskim pokryciem terytorium kraju planami, polski ustawodawca wyszedł z założenia, że takie rozwiązanie doprowadziłoby do paraliżu inwestycyjnego i wprowadził decyzję o warunkach zabudowy w takiej formie w jakiej istnieje obecnie. Na skutek małej liczby obowiązujących planów jednakże, wyrosła ona na główny instrument planowania przestrzennego w Polsce. Ten stan rzeczy jest powszechnie krytykowany, jako prowadzący do pogłębiania chaosu przestrzennego oraz wydłużający proces budowlany.
Równocześnie DWZ nie musi pozostawać w zgodności ze studium zagospodarowania przestrzennego, nawet takowe jeśli istnieje dla danej okolicy. Często spotykaną patologią jest w związku z tym blokowanie planu zagospodarowania przez inwestorów po to, by uzyskać zgodę na zabudowę sprzeczną ze studium na drodze DWZ, co nie byłoby możliwe w razie istnienia planu.
Budynek mieszkalny jednorodzinny - (domek jednorodzinny, willa, dom jednorodzinny wolno stojący, dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej, bliźniak) - budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku.
Darowizna - Umowa zobowiązująca jednostronnie – darczyńca wykonuje zobowiązanie kosztem własnego majątku. Obdarowany musi wyrazić zgodę na przyjęcie darowizny, ponieważ przyjęcie świadczenia powoduje skutki prawne takie jak przeniesienie własności poprzez sporządzenie umowy pisemnej lub notarialnej. Inne skutki prawne wykraczające poza prawny stosunek między darczyńcą a obdarowanym, to obowiązek obdarowanego np. opłacenie podatku czy wykonywanie praw rzeczowych. Darowizna może być odwołana, nawet po jej wykonaniu z przyczyn, które zawiera Kodeks Cywilny (art. 888-902) (z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego). Przedmiotem darowizny na cele publiczne z ich określeniem, a także dokonywanej między Skarbem Państwa i gminą, może być nieruchomość (z zastrzeżeniem art.59 ust.1). Darowizny nieruchomości stanowiącej własność skarbu państwa może dokonać kierownik Urzędu Rejonowego za zgodą wojewody, natomiast darowiznę nieruchomości stanowiącej własność gminy dokonuje zarząd gminy za zgodą rady gminy.
Osoba fizyczna – prawne określenie człowieka w prawie cywilnym, od chwili urodzenia do chwili śmierci, w odróżnieniu od osób prawnych. Bycie osobą fizyczną pociąga za sobą zawsze posiadanie zdolności prawnej, czyli możliwość bycia podmiotem stosunków prawnych (praw i zobowiązań). Osoby fizyczne mają także zdolność do czynności prawnych, uzależnioną jednak od dalszych warunków. Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się po osiągnięciu pełnoletności, ograniczoną zdolność do czynności prawnych od chwili ukończenia lat 13. Osoba fizyczna po ukończeniu 13 roku życia może zostać całkowicie pozbawiona zdolności do czynności prawnych, czyli zostać ubezwłasnowolniona całkowicie. Pełnoletni może zostać częściowo pozbawiony zdolności do czynności prawnych, czyli zostać ubezwłasnowolniony częściowo.
Osoba prawna - to jeden z rodzajów podmiotów prawa cywilnego. Osobę prawną definiuje się zazwyczaj jako trwałe zespolenie ludzi i środków materialnych w celu realizacji określonych zadań, wyodrębnione w postaci jednostki organizacyjnej wyposażonej przez prawo (przepisy prawa cywilnego) w osobowość prawną. Taka jednostka organizacyjna ma wtedy pełnię podmiotowości prawnej, w szczególności nabywa zdolność prawną oraz zdolność do czynności prawnych ( oraz odpowiednio zdolność sadowa i procesowa). Wśród osób prawnych nauka prawa (nie samo prawo!) rozróżnia dwa rodzaje: korporacje (związki osób) i fundacje (masy majątkowe)
Mienie - oznacza własność i inne prawa majątkowe - aktywa majątkowe (art. 44 Kodeksu Cywilnego).Mienie obejmuje wszystkie prawa podmiotowe majątkowe. Pasywa czyli długi nie wchodzą w skład mienia, ale ciążą na majątku. Każdy podmiot ma w zasadzie jeden majątek.
Mienie komunalne - własność i inne prawa majątkowe gminy lub komunalnych osób prawnych.
Mienie państwowe - własność i inne prawa majątkowe Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych.
Mienie prywatne - własność prywatna osób fizycznych i prawnych, spółek jawnych i komandytowych.
Prawo spadkowe - gałąź prawa cywilnego regulująca przejście praw i obowiązków majątkowych po śmierci ich właściciela. Także stosunki cywilno-prawne istniejące w chwili śmierci z reguły przechodzą na inny podmiot, a nie wygasają. Ze względu na przedmiot regulacji przepisy prawa spadkowego mają charakter bezwzględnie obowiązujący. W Polsce kwestie związane z prawem spadkowym reguluje księga czwarta kodeksu cywilnego - spadki.
Spadek - ogół praw i obowiązków należących do spadkodawcy w chwili jego śmierci i przechodzących na jego następców prawnych (spadkobierców) w drodze dziedziczenia. Za elementy spadku są uznawane także stany faktyczne wpływające na sytuację prawną osoby, tj. np. posiadanie rzeczy, ekspektatywny nabycia praw.
Zgodnie z kodeksem cywilnym w skład spadku wchodzą prawa i obowiązki o charakterze prywatnoprawnym i majątkowym, z wyjątkiem tych, które są ściśle związane z osobą zmarłego oraz tych, które przechodzą z chwilą śmierci spadkodawcy na określone osoby nawet jeśli nie są one spadkobiercami.
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Spadek otwiera się natomiast z chwilą śmierci spadkodawcy.
Użytkowanie wieczyste - specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.
Zasiedzenie - to sposób nabycia określonego prawa wskutek upływu czasu, jedna z instytucji dawności. Funkcją zasiedzenia jest uzgodnienie stanu prawnego i stanu posiadania, instytucją prawną, która może działać przeciwstawnie do zasiedzenia, jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Swoistym odstępstwem prawnym są obydwa te uregulowania.
Przedmiotem zasiedzenia mogą być niektóre z praw rzeczowych. Podstawą zasiedzenia jest posiadanie samoistne czyli faktyczne władanie rzeczą jak właściciel, jednocześnie formalnie nim nie będąc. Odnosi się ono do tych praw, z którymi wiąże się władza nad rzeczą. Rzeczy, które ze swojej natury nie mogą być przedmiotem własności (np. części składo, które, nie zostały zgodnie z prawem, "wyodrębnione"), nie mogą być przedmiotem zasiedzenia, np. pokój w hotelu (podczas gdy cały opuszczony hotel już tak), piwnica, strych - chyba, że wyodrębniono ich własność - zgodnie z odpowiednimi przepisami.